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投資美國房產——美國房屋如何估價

2014-01-28 ●
      近幾年，隨著美國房地產市場的逐漸回暖，投資美國房產的中國人也越來越多。那么在美國，房屋的買賣時如何估價的呢？以美國加州為例，我們來了解一下。

      加州的法律規(guī)定所有的不動產都必須納稅，除非得到豁免。您繳納的財產稅對洛杉磯郡居民所必需的服務提供了支持。這些服務包括了執(zhí)法、消防、教育、公園和娛樂，以及其它重要的服務。
      財產稅是基于您不動產的征稅價值計算的。財產稅的稅單上顯示了土地和建筑改良物的價值。建筑改良物包括了所有在土地上可估價的建筑物和結構。
      一般來說，被教育、慈善、宗教或政府機構使用的不動產可以免除某些財產稅，您也可能有資格得到某些豁免。

      估稅官的工作是什么?
      估稅官辦公室有以下四個主要責任:
      1.找出在洛杉磯郡內所有可征稅的不動產，同時確定所有權。
      2.對所有必須納稅的不動產建立一個可征稅的價值。
      3.完成一個估稅名冊顯示所有不動產的估定價值。
      4.應用所有合法的豁免優(yōu)惠。

      不動產的課征
      第13號提案
      在1978年，加州的投票人通過了第13號提案，大輻的削減財產稅率。因此最高的稅款征收不可超過不動產征稅價值的1%(加上有債券擔保的負債和直接課征的稅款)。征稅價值的增加每年不可超過2%。只有以下的四個情況可以導致重新估價:
      1.不動產轉手時；
      2.新的建筑工程完成時；
      3.在留置權的日期(一月一日)，新的建筑有部份完成；或者
      4.不動產價值下跌時(請看價值下跌審核)。

      不動產轉手時的估價
      當一個被公開紀錄的轉移發(fā)生時，估稅官將會收到一份合約的副本，并決定在加州的法律下是否需要進行重新估價。如果需要的話，一個新的估價將確定這不動產的新的市場價值。當接到新估價的通知時，房主若不同意這價值時可以提出申訴。
      在夫妻及注冊伴侶之間的財產轉移不會造成一個為了征稅的目的而做的重新估價。這包括了因為離婚、伴侶關系終止或死亡而做的轉移。而且，共有產權人的增加，不論是否為親屬，也不會導致重新估價。在大多數情況下，由不可改變的信托所做的轉移是可以被重新估價的。免除重新估價在這手冊中有做討論。
      新建筑物的估價
      建筑許可的副本也將被送到估稅官辦公室。新的建筑，附加物和其它的結構需要做重新估價。結構性的修理
和/或重置在大多數情況下無法做估價。
      新建筑物的價值將被加入現有的建筑改良物征稅價值。除了每年不超過2%的通貨膨漲調整以外，新的課稅價值將不會改變。像所有的新征稅價值一樣，不動產所有人有權提出申訴。

      補充的課征
      加州的法律規(guī)定在不動產轉手時或新的建筑完成時，估稅官需要做一個新的估價。補充的課征反映了重新估定的價值和以前估價的差別。
      審計師-主計長將計算這補充的財產稅，同時按照在相關的會計年度中所剩月數的比例分配。會計年度起于七月一日止于六月三十日。
      做為您正式稅單的補充或附加物，補充的稅單將被直接寄給財產擁有人，而不被寄給銀行預付稅的賬戶。不動產擁有人有責任去確認貸款人是否會支付這補充的稅單。

      商業(yè)動產的估價
      每一年，提供決定固定附加物和設備估價基礎的商業(yè)財產報表將被估稅官辦公室寄給大多數的商業(yè)，工業(yè)和專業(yè)公司。擁有成本超過十萬美元的商業(yè)動產和固定附加物的公司必須在每年的四月一日以前申報商業(yè)財產報表。商業(yè)存貨免于征稅。
      一般來說，擁有成本少于十萬美元的商業(yè)動產和固定附加物的公司不需要每年申報商業(yè)財產報表。代替的是，一個價值將基于最初的商業(yè)財產報表建立或通過一個到現場的估價而決定。這個價值可能被以后每年到現場的估價調整。

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