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加拿大購(gòu)房置業(yè)須知

2013-11-13 ● 買房投資加拿大買房加拿大購(gòu)房加拿大投資

　　1、加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
　�。�1）從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)分析，發(fā)達(dá)國(guó)家因出生人口率持續(xù)下降，房屋需求會(huì)逐步下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看呈現(xiàn)走低趨勢(shì)。如美國(guó)90年代房?jī)r(jià)下降，1993年一間典型住宅價(jià)格比1982年低30％；
　�。�2）北美的一些移民城市，如加拿大溫哥華、多倫多，因?yàn)橐泼竦倪M(jìn)入刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的發(fā)展。但一些移民的回流也從負(fù)面影響市場(chǎng)；
　�。�3）移民結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，除少數(shù)毫宅因投資移民大手買入導(dǎo)致高檔住宅價(jià)格上升外，其它住宅價(jià)格有不同程度下降，大量技術(shù)移民需要低中檔住宅；
　�。�4）與中國(guó)熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)不溫不火或者小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房屋價(jià)格難以持續(xù)走高，依靠置業(yè)對(duì)資產(chǎn)保值增值的期望不能太高。事實(shí)上自有物業(yè)每年的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用和地稅也不少；
　�。�5）在加拿大購(gòu)買房屋，出用投資目的是較為困難的，作為日常居住和避稅目的則是相對(duì)合理的。因此應(yīng)該以自用物業(yè)投資、保值為主，適當(dāng)考慮增值潛力。
　　2、以投資增值為目的的置業(yè)分析
　�。�1）在加拿大進(jìn)行房地產(chǎn)投資須有獨(dú)到眼光。如以大量資金投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)，則應(yīng)著重在房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)內(nèi)，真正有自己的特色和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在投資前應(yīng)該有相當(dāng)正規(guī)的投資可行性分析和科學(xué)論證；
　�。�2）抓住加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的熱點(diǎn)，相應(yīng)開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)；
　�。�3）房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣也有景氣循環(huán)，一般最好選擇在經(jīng)濟(jì)回暖時(shí)投資房地產(chǎn)，也可在經(jīng)濟(jì)下降至谷底時(shí)收購(gòu)空置物業(yè)；
　�。�4）一般而言，房地產(chǎn)投資在所有的投資工具中風(fēng)險(xiǎn)水平在中到高度。
　　房地產(chǎn)流動(dòng)性差，正常出售也須數(shù)月之久；
　　房地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，解套須等待很長(zhǎng)時(shí)間；
　　在低租金時(shí)期，房屋日常收入可能不及各種物業(yè)管理費(fèi)用；
　�。�5）許多人投資置業(yè)過于著急，沒有冷靜分析市場(chǎng)，也不愿花錢請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士幫助調(diào)查，最后投資套牢。由于物業(yè)交易和中介費(fèi)用很高，有時(shí)達(dá)售價(jià)10％。為節(jié)省中間費(fèi)用，供需雙方直接洽談，可能不能達(dá)到最好價(jià)格，或者挑選的物業(yè)不如意；
　�。�6）如自己沒有時(shí)間照顧物業(yè)管理，則應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司代管；
　�。�7）如果自己經(jīng)濟(jì)能力有限，可嘗試杠桿式物業(yè)投資。投資者只以物業(yè)總價(jià)值的一定比例（如25％）作為首期投資，便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專業(yè)物業(yè)投資或管理公司承擔(dān)，投資者認(rèn)購(gòu)的物業(yè)交其管理，物業(yè)出租的收入在支付完按揭款和管理費(fèi)用后，剩余收入和資產(chǎn)屬于投資者。該投資的風(fēng)險(xiǎn)在于空置率高升和租金水平下降；
　�。�8）與房地產(chǎn)相關(guān)的證券是可以淘金的領(lǐng)域，這些證券包括房地產(chǎn)公司股份、上市房地產(chǎn)公司股票、房地產(chǎn)投資信托、按揭支持證券、按揭基金、按揭債券和房地產(chǎn)基金。如果能精于此，還是會(huì)有收獲的；
　�。�9）注意享受和充分利用收益性物業(yè)投資中貸款利息和投資損失減稅的好處。但相應(yīng)的出售收益性物業(yè)的資本增值則應(yīng)納稅。
　　3、以自住自用為目的的置業(yè)分析
　�。�1）一般利用按揭貸款購(gòu)買物業(yè)。按揭水平以個(gè)人和家庭的收入和儲(chǔ)蓄的金融資產(chǎn)來測(cè)算，量力而行。如果不當(dāng)，購(gòu)買房屋的還款計(jì)劃或者按揭還款可能成為家庭財(cái)務(wù)的巨大包袱，甚至導(dǎo)致個(gè)人和家庭破產(chǎn)；
　�。�2）積累足夠的首付款。首付款越多，貸款利率和手續(xù)費(fèi)越低。對(duì)首次購(gòu)房者，可低至5％的首付，但是需要購(gòu)買房屋貸款保險(xiǎn)。首付款較低，可能隨后的貸款利息要高得多。所以要權(quán)衡首付款高低利弊，以及其它投資的收益率和按揭利率比較；
　�。�3）選擇合理的抵押貸款方式和年限；
　　（4）在加拿大購(gòu)房過程中不一定一次就買到合適的房屋，可分步到位，逐步以小房換中房，中房換大房，直到滿意的房屋為止；
　�。�5）注意享受和充分利用家庭主要居住物業(yè)銷售的資本增值免稅好處。但是主要居所的按揭利息不能抵稅。
　　4、購(gòu)買住宅的程序
　�。�1）選擇一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)、有耐心、熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況的正派房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。（加拿大人購(gòu)房通常通過地產(chǎn)代理公司，其收費(fèi)由賣方支付，所以地產(chǎn)代理公司代表賣方利益而非買方利益）
　�。�2）評(píng)估自己的供款能力，與有關(guān)銀行聯(lián)系和商談，預(yù)先確定是否可以按揭和可能的額度，作出一個(gè)相對(duì)詳細(xì)的預(yù)算方案；
　�。�3）考慮各種物業(yè)、鄰居和社區(qū)的類型以及優(yōu)缺點(diǎn)，考慮新房屋或二手房、Condo、House、Townhouse、Apartment，新鄰居還是老鄰居等；
　　（4）列出一個(gè)購(gòu)房需求的清單，說明哪些是必須有的、哪些是有則更好�？紤]房屋的特性、風(fēng)格、大小、座落朝向；
　�。�5）尋找可能購(gòu)買的房屋并實(shí)地考察，把看過的房屋情況紀(jì)錄下來，比較每個(gè)房屋的優(yōu)缺點(diǎn)。掛牌出售房屋通常在周末對(duì)外開放，可與值班的經(jīng)紀(jì)或者業(yè)主作些深入討論；
　�。�6）不要急于作出決定，一定要花時(shí)間了解市場(chǎng)和考察各種物業(yè)。有可能經(jīng)紀(jì)人會(huì)帶著看十幾個(gè)甚至幾十個(gè)地方，也只有多看，經(jīng)紀(jì)人才能了解您的審美情趣和口味，推薦的房屋更有針對(duì)性；
　�。�7）找到合適房子后，雇傭一個(gè)好的房屋調(diào)查員，考察房屋內(nèi)所有結(jié)構(gòu)和設(shè)備使用情況，并紀(jì)錄成冊(cè)，這對(duì)舊房子更有必要。不要輕易相信賣方的檢房報(bào)告；
　�。�8）請(qǐng)地產(chǎn)代理準(zhǔn)備還價(jià)建議書，小心研究所有細(xì)節(jié)，肯定所需的各項(xiàng)條件都在建議書內(nèi)，如交房日期、照明、家用電器、窗簾及地毯等；
　�。�9）在簽名前應(yīng)請(qǐng)律師審查，以確保自己的法律權(quán)力受到保障。在建議書上簽字后，地產(chǎn)代理把它交給賣方。當(dāng)賣方同意并簽署后，建議書便成為合法而有約束力的合約；
　　（10）買賣雙方都可互相討價(jià)還價(jià)和提出反建議，直至達(dá)成協(xié)議為止，建議書有改動(dòng)，最好仍請(qǐng)律師審閱后再簽名。同一時(shí)間內(nèi)只可簽一份還價(jià)建議書。如果多簽，須依法完成簽過的買賣。賣方簽名后，無法取消賣房承諾；
　�。�11）合約生效后，按進(jìn)度支付款項(xiàng)；
　　（12）準(zhǔn)備遷入新居的工作，包括一筆相當(dāng)于貸款額3——6％的過戶費(fèi)。
　　5、購(gòu)買服務(wù)的費(fèi)用項(xiàng)目
　　（1）首期款項(xiàng)：
　　一般首期款是物業(yè)成交價(jià)的25％。不夠該比例時(shí)需要支付很高的按揭利率，另外支付給政府機(jī)構(gòu)CanadaMortgageandHousingCorporation（CMHC）或MortgageInsuranceCompanyofCanada（MICC）擔(dān)保的保險(xiǎn)費(fèi)（以及申請(qǐng)費(fèi)、法律費(fèi)）。對(duì)初次置業(yè)者首期款可低至5％。
　�。�2）訂金：
　　在簽還價(jià)建議書時(shí)支付，成交時(shí)再轉(zhuǎn)入首期內(nèi)。
　　（3）法律費(fèi)用：
　　購(gòu)房過程中許多文件都需要地產(chǎn)律師先予審查，并復(fù)核屋契，處理有關(guān)物業(yè)的法律細(xì)節(jié)。
　　（4）驗(yàn)屋費(fèi)：
　　還價(jià)前聘請(qǐng)獨(dú)立驗(yàn)屋公司或調(diào)查員評(píng)估房屋結(jié)構(gòu)狀況，檢驗(yàn)后可知需要修補(bǔ)的地方及花費(fèi)。
　�。�5）房屋按愒貸款費(fèi)用：
　　需要支付房屋的估價(jià)費(fèi)、房屋按揭貸款費(fèi)及利率調(diào)整支出。
　�。�6）物業(yè)保險(xiǎn)：
　　房屋必須購(gòu)有火險(xiǎn)才能按揭。
　�。�7）交易稅：
　　買新房屋須支付貨品與服務(wù)稅（GST），為成交價(jià)的7％，對(duì)總值不超過45萬的主要居住物業(yè)，可獲得GST退稅，另外可能須支付土地轉(zhuǎn)讓稅和省銷售稅（PST）。
　　（8）賣方的調(diào)整：
　　買屋的一方有可能要?dú)w還賣方某些支出，如該年度部份物業(yè)稅、設(shè)施、維修等。
　　（9）物業(yè)稅（PropertyTax）：
　　業(yè)主有必要依物業(yè)估價(jià)每年向市政府交稅。